Michael Widmann, PKF-Hotelexperts.

© Bild: HGV PRAXIS/Axel Schimmel

Thomas Reisenzahn, Prodinger & Partner.

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Hotelimmobilien-Markt kühlt sich ab

05.03.2018 - Nachdem über Jahre horrende Summen für Immobilien in der Stadthotellerie investiert wurden, beruhigt sich diese Entwicklung seit einem halben Jahr.

 

Beim 12. imh Jahresforum der Hotelimmobilie Ende Februar in Wien ging es um „Disruptive Elemente und neue Ideen.“ Experten aus der Beratungs-, Investment- und Hotelbranche traten aufs Podium. Darunter Michael Widmann von PKF-Hotelexperts, der gleich mit ernüchternden Fakten die Veranstaltung eröffnete. „Seit Sommer 2017 kühlt sich der Markt bei Hotelimmobilien etwas ab.“ Laut Widmann sind die Herausforderungen der Zukunft in den Baukosten und bei den Pachtdeckungsquoten zu suchen. „In den vergangenen Jahren sind die Baukosten jährlich zweistellig gewachsen. Man muss überhaupt froh sein, eine Baufirma überhaupt erst zu finden.“ Nichts desto trotz sieht man in Wien rosig in die Zukunft. Bis 2021 will man 18 Millionen Gäste pro Jahr begrüßen, das wären um drei Millionen mehr als aktuell. Dieses Wachstum ruft auch nach neuen Zimmern. Zahlreiche Beispiele befinden sich in der Pipline: Moons, Rosewood, Jaz, Hampton by Hilton, HoHo bzw. Roomz, um nur einige Beispiele zu nennen.

Als Experte für die eigentümergeführte Ferienhotellerie analysierte Thomas Reisenzahn (GF bei Prodinger & Partner) den Markt in diesem Segment: „Der Wert der eigenen Hotelimmobilie wird von den Hoteliers häufig überschätzt. Sie neigen dazu, die erzielten Transaktionssummen von alpinen Wohn- und Freizeitimmobilien für die Wertschätzung heranzuziehen. Zwischen dem Marktwert von Liegenschaften mit der Widmung ,Wohnen‘, dem Verkehrswert und den Ertragswerten von Hotelbetrieben liegen oft beträchtliche Unterschiede. Angesichts steigender Investitionen und stagnierender Preise, die realistischerweise erzielt werden können, geht es nicht darum, immer mehr Leistungen anzubieten, sondern weniger, dafür bessere. Insbesondere kleine und mittlere Betriebe geraten an den Rand des rentabel Realisierbaren, wenn sie versuchen, Investitionen nicht mit den direkten Erträgen zu koppeln.“

Laut einer Untersuchung von Prodinger & Partner stieg die Bettenzahl zwischen 2008 und 2016 allein in der 4/5-Sterne-Hotellerie um 26 Prozent. Im selben Zeitraum erhöhten sich die Nächtigungen um zehn Prozent. Die Auslastung in dieser Kategorie konnte nur geringfügig um knapp zwei Prozentpunkte auf 54,6 Prozent erhöht werden. 2016 hat sich der GOP (Gross Operating Profit in % vom Betriebsergebnis, Umsatz - betriebsbedingten Aufwand) gegenüber dem Vorjahr um einen Prozentpunkt reduziert und liegt nun bei 22 Prozent. Obwohl es 2016 einen realen Umsatz-Zuwachs von 3,6 Prozent gab, kam es im ersten Halbjahr 2017 zu einem Rückgang um – 0,7 Prozent. Die Preise von 2006 konnten bis dato nicht erzielt werden.

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